Zgradogradnja

[radisa]

2 minutes ago, nenad said:

 

meni ovo bas nije jasno, nikad mi ovako nesto ne bi palo na pamet da uradim. a "bacio" sam u zivotu 3 puta vise para od glija nekim idiotskim postupcima. 

da li je moguce da i ti ljudi ustvari pokusavaju da operu novac?

Ljudi uopšte ne kontaju rizike kod kupovine stana, pogotovo u novogradnji... Ali uopste...

[Shan Jan]

Ja toliko nemam poverenja u novogradnju da bih radije uzeo neki komiblok nego ovo novo sve i da je ista cena.

[Lancia]

18 minutes ago, radisa said:

Ljudi uopšte ne kontaju rizike kod kupovine stana, pogotovo u novogradnji... Ali uopste...

Jos ja pitam mog pasu, kad je kupovao gajbu u izgradnji u Bgd-u, zasto je angazovao advokatsku kancelariju. 

[napadaj]

34 minutes ago, nenad said:

 

meni ovo bas nije jasno, nikad mi ovako nesto ne bi palo na pamet da uradim. a "bacio" sam u zivotu 3 puta vise para od glija nekim idiotskim postupcima. 

da li je moguce da i ti ljudi ustvari pokusavaju da operu novac?

 

Ne bih rekao da je pranja para u pitanju, bar ne u tolikoj meri koliko se ovde misli da postoji.

 

Ljude privlače lokacije i u strahu su da će sve biti još skuplje nego što jeste u trenutku kada potpisuju ugovor. Za mnoge se upravo to ispostavilo kao ispravno razmišljanje, ali to je bilo zbog spleta okolnosti, a ne njihove pameti i ispravnih predviđanja.

 

Na Novom Beogradu i po centru se sve grabi kao da sutra ne postoji.

 

 

[foto]

pre ww2 rata zgrade, sa malo stanova, bez nadgradnje, bez izdatih stanova, manja ulica i zivite kako se nekada zivelo u zgradama.

bromazepam za parkiranje se podrazumeva.

 

drugo resenje, naselja zidana pocetkom osamdesetih.

 

i, trece, kuce sa 3-4 stana sa dvoristem, iz 70tih i 80tih zidane od strane tadasnjih firmi

 

 

novogradnja je za ljude sa puno para i jos vise zivaca, gledajuci kako se to zida.

[nenad]

u pravu je radisa, beograd ce veoma brzo postati potpuno nemoguc za zivot, valja bezati negde sto pre.

[napadaj]

Evo situacije iz kontra ugla, od pre nekoliko dana.

 

Drugarov kum kupuje stan, traži odgovarajući već dugo i konačno je našao jedan koji mu odgovara. Šalje mi predugovor da pogledam, unosim više komentara, među kojima i jedan uobičajen, a to je da će imati pravo da raskine predugovor i da mu se vrati celokupan iznos kapare, ukoliko mu banka ne odobri kredit. Prosleđuje investitoru, investitor vraća predugovor uz komentar da su predugovori identični za sve kupce i da nisu moguće bilo kakve izmene. Pitam ga da li je siguran da će dobiti kredit, a on odgovara da nije, jer nema pojma da li će mu banka odobriti kredit za godinu ili dve, kad dođe trenutak da potpiše glavni ugovor, posle čega ga savetujem da ipak insistira da se u predugovor unese predložena izmena. Nekoliko dana kasnije, drugar mi kaže da je taj njegov kum potpisao predugovor bez izmena.

 

Dakle, čovek ne zna da li će dobiti kredit ili ne i spreman je na taj rizik da će prodavcu ostaviti 10% od ukupnog iznosa cene ako mu banka ne odobri kredit koji iznosi preko 200.000 evra.

 

Da meni prodavac kaže takvu budalaštinu, ne bih mu ni odgovorio na lupetanje.

 

 

[BWA]

11 minutes ago, napadaj said:

 kredit koji iznosi preko 200.000 evra.

 

 

 

 

Znam da nije poenta, ali da li je moguće da se neko toliko uvaljuje za jebeni stan? Kavez bez sunca i mjeseca.

Pa to je sa kamatom još 50-100.

[Desmond Bojčinski]

20 hours ago, Mil@n said:

Gomiletina nekih novih nepoznatih ljudi.

Priča ti je kao da je to nešto loše. Mitrovica npr je procvetala od kad su došli Bosanci.

[reg]

8 hours ago, Ayatollah said:

 

Samo da dodam na ovaj odličan post da su za ovu situaciju delom krivi i sami kupci, jer ne cene sebe i svoj novac. Poslednjih dana sam imao prilike da zastupam dvoje kupaca u transakcijama, i oni su pristali bukvalno na sva sranja koje su im uvalili investitori u ugovorima, iako sam im rekao da imaju prilično velike rizike kod tih kupovina, a jer su u panici da će investitori potpisati ugovor sa nekim drugim i onda oni neće moći da kupe stan za taj novac koji su dogovorili. Znači svega je tu bilo, upitnog pravnog sleda svojine za prodavca,  isplate pune kupoprodajne cene kad se dobije pozitivno mišljenje Komisije za tehnički prijem (ništa upotrebna dozvola, ništa uknjižba zgrade u katastru), odvojene prodaje stana i parking mesta sa sve tom klauzulom o odricanju od prava na zajedničke prostorije (što je i po meni apsolutno ništava klauzula, jer to pitanje reguliše zakon), itd.

 

 

Isto iskustvo, drugarica tražila savet, a pristala na nebulozne uslove investitora, poput klauzule o zajedničkim prostorijama, korišćenja fasade zgrade za reklame od čega prihod ide investitoru a struju plaćaju vlasnici stanova i sl. Ljudi, iz mog iskustva, pristaju zato što cene idu gore i to im nije prvi stan već investicija, odnosno način da barem zadrže vrednost svoje ušteđevine. Ona je kvadrat svog stana platila ~1200e pre tri godine, sada se prodaje za ~2000e.

 

Neko je napisao da tržište kao usporava, ja to ne vidim. Pre 10 dana sam gledao sa klijentom stan u svom bivšem kraju (Jerković), čovek je oglasio stan (u "izvornom stanju") od 37 kvadrata za 80ke i dobio na dan gledanja tu cenu. Klijent se nervira što nije ponudio više, jer gleda oglase i cene su skočile u odnosu na tu cenu.

 

Ja ne vidim smanjenje u bliskoj budućnosti, eventualno će da stane rast u slučaju nekog globalnog kraha, kamate su premale, previše ljudi želi u Beograd u odnosu na ponudu, plus Rusi čine kupovinu stana još boljom investicijom nego pre godinu dana.

Edited April 4, 2023 by boldrock

[Ayatollah]

12 hours ago, nenad said:

 

meni ovo bas nije jasno, nikad mi ovako nesto ne bi palo na pamet da uradim. a "bacio" sam u zivotu 3 puta vise para od glija nekim idiotskim postupcima. 

da li je moguce da i ti ljudi ustvari pokusavaju da operu novac?

 

Moji kupci su obični, prosečni ljudi koji rade obične, prosečne poslove, i koji obično kupuju stan iz kredita. Ako budu ostali bez tih običnih, prosečnih poslova, imaće vrlo veliki problem da vraćaju te kredite. Tako da tu ima više želje da se po svaku cenu reši stambeno pitanje, ne drži keš u kući i slično, nego što se peru pare. Ima i perača para, naravno, ali ozbiljni perači para češće imaju "svoje" investitore preko kojih zidaju cele zgrade i onda prodaju stanove, nego što nastupaju iz pozicije kupaca.

[Ayatollah]

11 hours ago, napadaj said:

Evo situacije iz kontra ugla, od pre nekoliko dana.

 

Drugarov kum kupuje stan, traži odgovarajući već dugo i konačno je našao jedan koji mu odgovara. Šalje mi predugovor da pogledam, unosim više komentara, među kojima i jedan uobičajen, a to je da će imati pravo da raskine predugovor i da mu se vrati celokupan iznos kapare, ukoliko mu banka ne odobri kredit. Prosleđuje investitoru, investitor vraća predugovor uz komentar da su predugovori identični za sve kupce i da nisu moguće bilo kakve izmene. Pitam ga da li je siguran da će dobiti kredit, a on odgovara da nije, jer nema pojma da li će mu banka odobriti kredit za godinu ili dve, kad dođe trenutak da potpiše glavni ugovor, posle čega ga savetujem da ipak insistira da se u predugovor unese predložena izmena. Nekoliko dana kasnije, drugar mi kaže da je taj njegov kum potpisao predugovor bez izmena.

 

Dakle, čovek ne zna da li će dobiti kredit ili ne i spreman je na taj rizik da će prodavcu ostaviti 10% od ukupnog iznosa cene ako mu banka ne odobri kredit koji iznosi preko 200.000 evra.

 

Da meni prodavac kaže takvu budalaštinu, ne bih mu ni odgovorio na lupetanje.

 

Evo, potpuno ista situacija kod mene, s tim da je iznos bio nešto manji i da je priča imala hepiend, jer je kredit odobren. Počeću klijente da pitam unapred da li su uopšte spremni da uđu u klinč sa investitorima oko ovih klauzula, da uštedim i njemu i sebi vreme ako neće.  

 

EDIT: Apropo kapare - ja sam imao situaciju u CG da Rus da kaparu od 100k evra, i nikada se više ne javi, niti pojavi, i prodavcu lagano ostane tih 100k evra. Doduše, kakav je profil bio, moguće je da ga je neko upucao neposredno nakon davanja kapare.

Edited April 5, 2023 by Ayatollah

[Ayatollah]

7 hours ago, boldrock said:

 

Isto iskustvo, drugarica tražila savet, a pristala na nebulozne uslove investitora, poput klauzule o zajedničkim prostorijama, korišćenja fasade zgrade za reklame od čega prihod ide investitoru a struju plaćaju vlasnici stanova i sl. Ljudi, iz mog iskustva, pristaju zato što cene idu gore i to im nije prvi stan već investicija, odnosno način da barem zadrže vrednost svoje ušteđevine. Ona je kvadrat svog stana platila ~1200e pre tri godine, sada se prodaje za ~2000e.

 

Neko je napisao da tržište kao usporava, ja to ne vidim. Pre 10 dana sam gledao sa klijentom stan u svom bivšem kraju (Jerković), čovek je oglasio stan (u "izvornom stanju") od 37 kvadrata za 80ke i dobio na dan gledanja tu cenu. Klijent se nervira što nije ponudio više, jer gleda oglase i cene su skočile u odnosu na tu cenu.

 

Ja ne vidim smanjenje u bliskoj budućnosti, eventualno će da stane rast u slučaju nekog globalnog kraha, kamate su premale, previše ljudi želi u Beograd u odnosu na ponudu, plus Rusi čine kupovinu stana još boljom investicijom nego pre godinu dana.

 

Jedan od glavnih razloga ovakve pomame za nekretninama u Srbiji je, po meni, odsustvo bilo kakve druge mogućnosti za investiranje viška sredstava, tj. možda pre svega odsustvo svesti o postojanju mogućnosti da se ta sredstva i drugačije ulože. Ja kad ljudima kažem da ja sopstveni višak sredstava investiram na berzi i u privatni penzioni fond, gledaju me kao da igra mečka, i imaju dva osnovna pitanja - zar je to uopšte moguće (!?) i zašto ne kupujem nekretnine, i deluje mi da je jedno 80% njih potpuno nesvesno da postoje drugi načini investiranja. Doduše, ima i do toga da je velikom broju ljudi to dosta apstraktno, i da više vole da im investicija izgleda što konkrenije i opipljivije.

 

Dodatno, još jedan od razloga za trenutni balon je to što je stambeni fond u Beogradu, u proseku, dosta lošeg kvaliteta, i onda ljudi gledaju da pređu iz lošijih u bolje nekretnine. Drugim rečima, Beograd je možda imao dosta kvadrata stambenog prostora i pre 15-20 godina, ali su to bile zgrade građene u vreme socijalizma ili starije, koje su od prateće infrastrukture imale lift i grejanje, ako i toliko, bez funkcionalnih ili ikakvih garaža, video nadzora, organizovanog upravljanja zgradom, itd. Novogradnja rešava dosta tih stvari, i onda ljudi teže da pređu u zgrade koje imaju te probleme rešene - evo, ja gledam moju sadašnju zgradu, i nama je mission impossible da u našoj zgradi iz šezdesetih rešimo problem lifta, prokišnjavanja ili parkinga, štaviše ne možemo da zamenimo ni propale prozore na zajedničkim delovima zgrade. Zbog toga smo i postali rentijerska zgrada, tj. manje od 30% ljudi u zgradi izvorno tu živi, a ovo ostalo su sve zakupci, jer vlasnici žive u kvalitetnijim nepokretnostima. Btw, ovo je stvar koja je dosta tipična za celu istočnu Evropu, koja je imala mnogo kvadrata, ali slabog kvaliteta.

 

Btw, trentuni balon će da bude ništa, ako u Beograd dođu privatni fondovi koji će da ulože desetine miliona evra u kupovinu stanova kako bi ih kasnije rentirali. Ja mislim da se ovo desilo u npr. Bukureštu, gde se pojavio kupac - privatni fond sa finansiranjem od cca milijardu evra koji je tražio da kupi npr. 10.000 stanova, i samim tim oterao celo tržište nagore. U Beogradu još ovo nemamo, koliko znam.

[Venom]

Cene u Beogradu / Srbiji su prenaduvane odavno. Kad sam o tome pričao još pre pet godina, uglavnom je mišljenje bilo ovo što kaže Ayatollah: ne postoji mogućnost da se pare ulože u nešto drugo. Cene u BG-u su bile u rangu moje okoline u Nemačkoj. Jeste da je manji grad u pitanju, ali su prihodi svejedno u proseku 2-3x veći nego BG.

 

Inače pročitao sam pre neki dan da su cene u Nemačkoj otišle 10% na dole otkako su krenuli s podizanjem kamata. Nisam detaljno pogledao, verovatno postoje regionalne razlike, ali to je bilo jedino logično. Kupci će na kraju platiti isto ili više: niža kupovna cena, ali više će otići na kamate banci.

[Redoran]

Pa rat je jbg. Ratna ulaganja su maksimalno uprošćena. Banke ne nude ništa, o fondovima se malo zna, kockanje na berzama je kockanje čak i ako imaš agenta a kamoli ako sam sebe informišeš i edukuješ, ostaje da pokreneš sopstveni biznis ili da kupiš kakvu god prčvarnicu sa 4 zida.

 

A inače je svest ljudi posebna kategorija. U jednom malom mestu investitor otišao u stečaj i krenula naplata poverilaca. Advokati zatraže od vlasnika stanova u zgradama koje je ovaj zidao, da dostave kupoprodajne ugovore kako bi njihovi stanovi bili izuzeti iz stečajne mase. Čista formalnost, dakle. I bila je, za one koji su te ugovore imali - a ispostavilo se da ih nekih 20-30% nisu imali. Ljudi su donosili priznanice, one male plave iz Savremene administracije, gde je pisalo da su predali 30-40 hiljada evra investitoru, to je sve što su imali. “On je meni rekao da je to - to, da je sve u redu, dao mi ključeve”.

 

Epilog: poverioci im nisu uzeli stanove ali se naravno nisu mogli uknjižiti, a u katastru je ostala gomila zabeleški o svemu tome, koje bi svakog normalnog kupca naterale da odustane od kupovine. I opet ti stanovi nadju kupce ako se stave na prodaju.