DOOM! DOOM IS UPON US! (Raspad naseg drustva, pbp)

[napadaj]

I drugo - neverovatno je da ljudi znaju da pronađu stan, zaključe i overe ugovor, plate cenu, a onda ne podnesu zahtev za uknjižbu. Na stranu pitanje da li je sistem upisa kao konstitutivnog elementa sticanja prava svojine na nepokretnosti smislen ili ne, zaista ne razumem kako je moguće da toliki ljudi nisu upisani kao vlasnici, iako imaju validan pravni osnov i samo treba da podnesu zahtev.

[fonTelefon]

1 hour ago, napadaj said:

I drugo - neverovatno je da ljudi znaju da pronađu stan, zaključe i overe ugovor, plate cenu, a onda ne podnesu zahtev za uknjižbu. Na stranu pitanje da li je sistem upisa kao konstitutivnog elementa sticanja prava svojine na nepokretnosti smislen ili ne, zaista ne razumem kako je moguće da toliki ljudi nisu upisani kao vlasnici, iako imaju validan pravni osnov i samo treba da podnesu zahtev.

Da li si ti skoro bio u katastru? Imaju i dalje deo strajka i imaju i dalje desetine hiljada neupisanih stanova ja recimo imam takav i trebaju mi dokumenta koja nisu izdavana kada sam kupio stan. Inace stan je bio u vlasnistvu vojske. Do pre otprilike 12 meseci nije ti trebalo da je stan upisan da bi radio promet nekretnina. 

[francuski sobar]

Razlog većine neuknjiženih stanova je status samih objekata, uglavnom nelegalna gradnja u poslednjih 20 godina ili nešto starije državne zgrade bez upotrebne dozvole.

[Ayatollah]

 

1 hour ago, hazard said:

 

Ovo bi trebalo da je sada bolje, jer notari proveravaju dokumentaciju i odbijaju da overe ugovor za nekretninu sa kojom nije sve ,,cisto". E sad treba da se uzdas u notara da zna sta radi...

 

No kada vec to rade tako, trebalo bi promene zakon da postajes vlasnik cinom overe ugovora kod notara (tj. isplatom po overenom ugovoru ako nije ugovor o poklonu i sl.).

 

Ako vec insistiraju na sadasnjem resenju, onda treba uvesti sledece: namenski racun u banci gde se pare uplacuju po overi ugovora. Pare se ,,zakljucavaju" dok ili katastar ne izda resenje da je stan moguce uknjiziti na novog vlasnika ili dok ne kaze da to ne moze...u prvom slucaju, pare se tek onda isplacuju prodavcu, a u drugom, vracaju se kupcu. To bi itekako povecalo pritisak na katastar i uopste drzavne organe da tu brze reaguju...

 

E da...porez na prenos apsolutnih prava da se placa tek po uknjizenju. I to bi drzavu motivisalo da se stvari resava brze

 

Pa i sada mogu da se otvaraju escrow računi po bankama za ove namene, ali to radi malo ko iz dva glavna razloga - nije besplatno, a ima i cimanja sa bankom u vezi otvaranja tog računa. Mi to često radimo za veće klijente koji ozbiljnije investiraju u nepokretnosti, ali taj ceo postupak zna da bude ozbiljna gnjavaža, gde moraš da igraš kako banka svira da bi se smilostivili da otvore escrow, plus ume da traje nedeljama dok pribaviš hrpu papira koji su potrebni.

 

Što se tiče katastra, sticanje svojine upisom u javnu knjigu nije nešto što je Srbija izmislila, već je opšti princip i civilizacijska tekovina, a i ne važi samo za nepokretnosti (npr. isto važi i kod kupoprodaje akcija ili udela u privrednim društvima, ili kod prava intelektualne svojine, osim autorskog prava). Bez postojanja katastra, razne stvari ne bi bile uopšte moguće, npr. upis hipoteka ili raznih zabeležbi, tako da to sve ima vrlo smisla, a naročito sticanje raznih prava na nepokretnostima upisom. Da nije tako, ne bi bilo nikakvih prepreka da neko istovremeno zaključi 4 ugovora o kupoprodaji istog stana, i da na njemu konstitutiše 3 hipoteke, uzme masu para i ostavi hordu oštećenih da se međusobno sude i da jure prevaranta po belom svetu.

 

Druga je stvar što je ljudima u Srbiji ta papirologija smaranje (kad bi se običan svet pitao, nepokretnosti bi se verovatno prenosile usmenim putem), i što im je skupo da na par desetina hiljada evra transakcije plate par stotina evra za advokata da to sve proveri i isprati kako treba, ili što hoće da prođu jeftinije, pa kupuju potpuno neregulisane nepokretnosti koje već na prvi pogled vrve od raznih neregularnosti, i često ostanu bez bilo čega (a mogli bi to sve izbeći sa par stotina evra za advokata). Frapantno je koliko je nizak prosečan nivo poslovne kulture u Srbiji, a promet nepokretnostima je samo njegov najizraženiji primer.

[napadaj]

46 minutes ago, fonTelefon said:

Da li si ti skoro bio u katastru? Imaju i dalje deo strajka i imaju i dalje desetine hiljada neupisanih stanova ja recimo imam takav i trebaju mi dokumenta koja nisu izdavana kada sam kupio stan. Inace stan je bio u vlasnistvu vojske. Do pre otprilike 12 meseci nije ti trebalo da je stan upisan da bi radio promet nekretnina. 

 

Ne širi priču, ja govorim o klasičnim kupoprodajnim ugovorima. Drugo, jedno od načela vođenja katastra je načelo prvenstva, što znači da je najbitnije podneti uredan zahtev, jer se upisi vrši po redosledu prijema zahteva, tako da ovi gore ne bi mogli da budu izbačeni sve dok se ne odluči o njihovom zahtevu, niti bi bilo ko mogao da ih iseli ukoliko bi njihov zahtev bio osnovan.

 

Ljudi kupuju neuknjižene objekte, nelegalno izgrađene stanove, ne traže svu dokumentaciju od prodavaca, nemaju pojma kako izgleda normalna kupovina nekretnine od prvog do poslednjeg koraka... a onda se čude kada dođe do problema. Činjenica je da je katastar mesto u kojem se jako mnogo petlja i sa kojim postoji mnogo problema oko nepoklapanja podataka, ali je isto tako nesporno i da građani kupovinu nekretnina shvataju isto kao i kupovinu bilo čega drugog, što je potpuno van pameti. Zube ne popravljaju sami, frizure im ne nameštaju ukućani, ali im je mnogo da daju nekoliko stotina evra za advokata koji će da im odradi sve oko kupovine nekretnina koju u najvećem broju slučajeva obavljaju do tri puta u životu.

 

 

[Ayatollah]

2 hours ago, radisa said:

Nije bolje, ali ne bih dublje objašjavao.... Uglavom, advokat koj dobro zna rupe u zakonu, može svašta još uvek...

 

Eno, neki dan, sve po zakonu hoće čoveka da isele iz sopstvenog stana, sud doneo presudu, na osnovu poništenog kupoprodajnog ugovora i uovor o zakupu između lica koje ima taj pošteni ugovor i trećeg lica... Sud nije znao da je ugovor poništen, a tu odjednom nema gledanja u katastar ko je vlasnik... Kako sad to? Pravna sigurnost, kako da ne...

Tu nije ništa po zakonu, već ima elemenata krivične odgovornosti raznih lica. Sud je tu najmanje kriv, jer u parničnim postupcima ne prikuplja dokaze po službenoj dužnosti, već to rade stranke, a dokazi se i ne prikupljaju ako stranke učine činjenice nespornim. To što su obe stranke svesno i namerno lagale sud o nekim činjenicima je više stvar za javnog tužioca i policiju.  Btw, cela situacija je daleko od nerešive, tako da ne treba praviti dramu bez potrebe - moj otac je uspeo da vrati stan, gde su prevaranti naši ženu sa istim imenom i prezimenom kao što je vlasnica, i odveli je u sud da overi ugovor o kupopordaji, pa se posle i uknjižili. Čak im je naplatio i naknadu štete.

[radisa]

53 minutes ago, Ayatollah said:

Tu nije ništa po zakonu, već ima elemenata krivične odgovornosti raznih lica. Sud je tu najmanje kriv, jer u parničnim postupcima ne prikuplja dokaze po službenoj dužnosti, već to rade stranke, a dokazi se i ne prikupljaju ako stranke učine činjenice nespornim. To što su obe stranke svesno i namerno lagale sud o nekim činjenicima je više stvar za javnog tužioca i policiju.  Btw, cela situacija je daleko od nerešive, tako da ne treba praviti dramu bez potrebe - moj otac je uspeo da vrati stan, gde su prevaranti naši ženu sa istim imenom i prezimenom kao što je vlasnica, i odveli je u sud da overi ugovor o kupopordaji, pa se posle i uknjižili. Čak im je naplatio i naknadu štete.

Naravno da nije sve po zakonu, ja sam karikirao... Naravno da ima krivične odovornsti, ali sud je doneo presudu, nije je stavio van snage, lik sa ugovorom o zakupu se pojavio kdo izvršitelja i traži da iseli čoveka iz stana...

 

Jasno je da će se ovo raspetljati, ali, kao što smo malo pre konstatovali, stan je u vlasništvu kada je upisan u katstar, sam ugovor o prodaji ne znači da je neko vlasnik i taj ugovor ne može i ne sme, po logici stvari, biti nesporna činjenica. Zašto ga je sud prihvatio kao nesporan? Ili sud uopšte, još gore, nije uzimao u obzir ko je vlasnik stana, nego samo gledao ugovor o zakupu? Kako onda sam ugovor o zakupu može biti nesporna činjenica, bez dokza o vlasništvu zakupoprimca?

 

Sudija ne zna pravo ili je sudija dobio mito da ovakvu stvar uradi ili ga prosto boli kurac da razmišlja?

[Hamlet Strašni]

Malo je nezahvalno ulaziti u detalje ovakvih predmeta na osnovu novinskih tekstova. Pri tome, čak i na n1 novinari očigledno ne vladaju ni osnovama prava (ne umeju često čak ni termine pravilno da pogode), pa je i njihovo prenošenje osnovnih činjenica meni upitno, a da ne govorimo o nekim nijansama koje treba da pogode.

 

Iustus titulus i modus aquirendi kao osnov za sticanje postoje više hiljada godina kao način sticanja svojine (nije samo ugovor dovoljan).

[radisa]

14 minutes ago, Hamlet Strašni said:

Malo je nezahvalno ulaziti u detalje ovakvih predmeta na osnovu novinskih tekstova. Pri tome, čak i na n1 novinari očigledno ne vladaju ni osnovama prava (ne umeju često čak ni termine pravilno da pogode), pa je i njihovo prenošenje osnovnih činjenica meni upitno, a da ne govorimo o nekim nijansama koje treba da pogode.

 

Iustus titulus i modus aquirendi kao osnov za sticanje postoje više hiljada godina kao način sticanja svojine (nije samo ugovor dovoljan).

Ma,  za ovo znam i van medija...

 

Mislim, ovo sam naveo, jer svi mogu da procitaju sta je...

 

Imam ja još nebuloznih primera o nekretninama i pravnoj sigurnosti...

[hazard]

2 hours ago, radisa said:

Sudija ne zna pravo ili je sudija dobio mito da ovakvu stvar uradi ili ga prosto boli kurac da razmišlja?

 

Ako bih morao da se kladim, rekao bih sve od navedenog

[hazard]

3 hours ago, Ayatollah said:

 

 

Pa i sada mogu da se otvaraju escrow računi po bankama za ove namene, ali to radi malo ko iz dva glavna razloga - nije besplatno, a ima i cimanja sa bankom u vezi otvaranja tog računa. Mi to često radimo za veće klijente koji ozbiljnije investiraju u nepokretnosti, ali taj ceo postupak zna da bude ozbiljna gnjavaža, gde moraš da igraš kako banka svira da bi se smilostivili da otvore escrow, plus ume da traje nedeljama dok pribaviš hrpu papira koji su potrebni.

 

Što se tiče katastra, sticanje svojine upisom u javnu knjigu nije nešto što je Srbija izmislila, već je opšti princip i civilizacijska tekovina, a i ne važi samo za nepokretnosti (npr. isto važi i kod kupoprodaje akcija ili udela u privrednim društvima, ili kod prava intelektualne svojine, osim autorskog prava). Bez postojanja katastra, razne stvari ne bi bile uopšte moguće, npr. upis hipoteka ili raznih zabeležbi, tako da to sve ima vrlo smisla, a naročito sticanje raznih prava na nepokretnostima upisom. Da nije tako, ne bi bilo nikakvih prepreka da neko istovremeno zaključi 4 ugovora o kupoprodaji istog stana, i da na njemu konstitutiše 3 hipoteke, uzme masu para i ostavi hordu oštećenih da se međusobno sude i da jure prevaranta po belom svetu.

 

Druga je stvar što je ljudima u Srbiji ta papirologija smaranje (kad bi se običan svet pitao, nepokretnosti bi se verovatno prenosile usmenim putem), i što im je skupo da na par desetina hiljada evra transakcije plate par stotina evra za advokata da to sve proveri i isprati kako treba, ili što hoće da prođu jeftinije, pa kupuju potpuno neregulisane nepokretnosti koje već na prvi pogled vrve od raznih neregularnosti, i često ostanu bez bilo čega (a mogli bi to sve izbeći sa par stotina evra za advokata). Frapantno je koliko je nizak prosečan nivo poslovne kulture u Srbiji, a promet nepokretnostima je samo njegov najizraženiji primer.

 

Ma dobro, znam ja šta je katastar i čemu služi, ništa to nije sporno. Nisam rekao da ga treba ukinuti.

 

Moja poenta je

 

1) Ako je država već sada sa notarima napravila skup ceremonijal i proceduru za overu ugovora o prodaji nepokretnosti, onda notari ne bi smeli da overavaju ništa što se ne može uknjižiti. Nije to više kao ranije, odeš u sud ili opštinu da overiš potpise na ugovoru pa dalje teraš sam...drndaju te, donesi ovo, donesi ono, zakaži pregled dokumentacije, pa onda potpisivanje, i to ti sve za srpske prilike papreno naplate. Ako je već tako, onda treba da postoji nekakva komunikacija notar-katastar, gde će notar da pita ,,a je l' može ovo da se uknjiži bez problema?" a katastar u roku od 24h da odgovori da je li je sve čisto ili su potrebne dodatne provere, da li je odmah nađeno nešto sporno itd.

 

U Kanadi kao što kažeš se uvek angažuje advokat da radi tzv. "closing" gde se rešavaju sve stvari od uknjiženja do prebacivanja računa za komunalije na novog vlasnika. Ovde je neko tokom diskusije o notarima napisao čini mi se kako je u Francuskoj notareva dužnost da radi uknjiženje i sve ostalo.

 

Super je ovo što sad notar može sam da pošalje zahtev katastru, ali ne postoji njihova obaveza da to urade, i ima slučajeva kada će ti fino sugerisati da to radiš sam jer je predmet malo komplikovan (kao što su rekli mojoj majci pre mesec i po). To treba da bude njihova zakonska obaveza, a ne mogućnost, jer inače ispada da ja njima 500 evra dam da bi mi na ugovor lupili lepu pečat-nalepnicu i uvezali ga onim fensi koncem u bojama srpske zastave. I da mi ugovor svečano pročitaju pred zastavom (wtf momenat).

 

Pošto je ljudima jebiga jeste skupo da daju još par stotina evra za advokata (to što je u pitanju transakcija od par desetina hiljada evra nije bitno - to je možda nekretnina koje je maločas prodata, pa novac odmah upotrebljen da se kupi druga, a ti ljudi zapravo žive u grču za svaki evro i svakih 50 evra daljnih troškova im je mnogo), mislim da to jednostavno treba propisati u Srbiji kao notarevu obavezu, pa nek poskupi zbog toga notar 20-25% ako mora, to moraš pa moraš da platiš nema vrdanja.

 

2) Katastar je sam spor, neažuran, nestručan...imam skori primer, dakle kupljena je nekretnina koja je prošla u proteklih 5-6 godina kroz lanac od tri smrti...bila su dva vlasnika, bračni drugovi, jedan je umro pa je po testamentu sva njegova imovina prešla ovom drugom. Onda je drugi umro pa je ostavinskom raspravom to prešlo na najbliže srodnike...onda je jedan od tih srodnika umro pa je njegov deo otišao njegovoj deci i ženi u ostavinskoj raspravi, pa postoji ugovor o poklonu po kojem se neki drugi srodnici odriču u korist njegovog sina. I onda je to sve kupila od tih vlasnika naslednika jedna osoba. I notar je imao svu dokumentaciju, ostavinske rasprave, sve, itd. i sve to naveo u obrazloženju overe ugovora, iznos je isplaćen, ključ predat, ljudi se iselili...ali novi vlasnik još uvek ne može da se uknjiži jer katastar još uvek nije obradio prethodne zahteve na osnovu tih ostavinskih rasprava, u katastru još uvek stoje upisani originalni vlasnici, pokojnici. A zahtevi su predati ihahaj.

 

Pa onda imam drugi slučaj, gde je opet u nekom nasledstvu trebalo da se otvori ostavinska rasprava, gde se odjedanput pojavila hipoteka na stanu...koje ranije u katastru nije bilo...od pre 30 godina. Kako to? A pa digitalizovali smo podatke, pa smo ovo našli. A šta je to, je li to isplaćeno, zastarelo, šta? Nemamo pojma.

 

Shvatam apsolutno šta kažeš na temu neprofesionalnosti kada je promet nekretnina u pitanju, i neozbiljnost i kupaca i prodavaca...ali i same institucije koje se time bave i to treba da regulišu su neprofesionalne. Ta tematika ipak prevazilazi znanja i umeća prosečnog građanina, ako ti zakon već nameće posrednika (notara) onda neka mu nametne i obaveze da sve to raščivija. U Srbiji si ostavljen sam da ideš od šaltera do šaltera, skupljaš papire, itd. I onda pored sveg tvog truda da sve naučiš i uradiš kako treba, neki državni službenik napravi grešku...

 

Što se tiče namenskih računa, jasno mi je šta kažeš, no mislim da bi to išlo mnogo lakše kada bi obaveza za to bila propisana zakonom. Isto kao kada uplaćuješ osnivački ulog za osnivanje firme, ja se sećam da sam to završio u banci za 15 min. A mogla bi recimo i Uprava za trezor to da radi, pa da odma lepo skine i porez na prenos apsolutnih prava kada se transakcija odobri, pa i da to završiš o istom trošku.

 

 

A ovo za kupovinu neregularnih, nelegalnih nekretnina jeste totalni wtf, koji meni nikada neće biti jasan, mislim da sam pisao već o tome na forumu...ne razumem takvo razmišljanje, da daješ ogromnu količinu para za mačku u džaku. Ja to u životu ne bi uradio, pa ne znam šta...a ljudi to ovde rade bukvalno da bi dobili za iste pare 10 kvadrata više...

Edited August 8, 2019 by hazard

[Tresko]

1 hour ago, hazard said:

 

Ako bih morao da se kladim, rekao bih sve od navedenog

+10 Ko sve danas sudi u Srbiji, i ko je sve advokat i notar, mene čudi da bilo šta funkcioniše još uvek bilo kako.

[Frank Pembleton]

 
 
.
 
Druga je stvar što je ljudima u Srbiji ta papirologija smaranje (kad bi se običan svet pitao, nepokretnosti bi se verovatno prenosile usmenim putem), i što im je skupo da na par desetina hiljada evra transakcije plate par stotina evra za advokata da to sve proveri i isprati kako treba, ili što hoće da prođu jeftinije, pa kupuju potpuno neregulisane nepokretnosti koje već na prvi pogled vrve od raznih neregularnosti, i često ostanu bez bilo čega (a mogli bi to sve izbeći sa par stotina evra za advokata). Frapantno je koliko je nizak prosečan nivo poslovne kulture u Srbiji, a promet nepokretnostima je samo njegov najizraženiji primer.

Meni je ovo što pričaš, potpuni spektakl!

Neverovatno je koliko naši ljudi imaju kontradiktorna razmišljanja, kukaju na nepravde, na lopovluk a vrlo često se na ovaj način koji opisuješ, prosto, "nude" da budu prevareni.
Pri tome, naravno, smatraju budalama sve koji npr. odnesu ugovor ili papire advokatu da ih "pogleda". A vrednost transakcije je recimo 100 000€



... Shiit has hit the fan...

[Uskebasi]

3 hours ago, Hamlet Strašni said:

Iustus titulus i modus aquirendi kao osnov za sticanje postoje više hiljada godina kao način sticanja svojine (nije samo ugovor dovoljan).

Vrhovni kasacioni sud je bitno relativizovao načelo upisa u javne knjige kao konstitutivni deo sticanja prava svojine i dao instrukcije sudovima da u svakom konkretnom slučaju cene okolnosti slučaja i razloge zbog kojih nije izvršen upis u javne knjige, izražavajući jasan stav da upis u javne knjige nije nužan da bi se dokazalo pravo svojine. Naravno, nižestepeni sudovi su ovakav stav VKS doveli do apsurda jer bez izuzetka nekritički prihvataju taj stav kao pravilo, pa utvrđuju da je uprkos nedostaku upisa u javne knjige kupac postao vlasnik samo na osnovu valjanog pravnog osnova.

Edited August 8, 2019 by Uskebasi

[ultra plasticni]

Sto je manje vise ok, jer da kupac ima pravo upisa u javne knjige ne bi ni morao da ide u spor. Naravno, treba uzeti u obzir sve okolnosti slucaja i naravno da sud treba da vodi racun da disponiranje nije u suprotnosti sa prinudnim propisima itd