Nekretnine

[Yoyogi]

The Economist je imao interesantan clanak o tome kako se postupa sa nepoznatim vrednostima.Ne mogu da se setim koji je US univerzitet to radio, bio je jedan od vodecih.Dali su studentima, u dve razlicite grupe, novcanice od 1US$ i 2 US$. Te novcanice od 2 US$ postoje, legalne su ali malo poznate i malo vidjene.Pitali su ogledne grupe koliko gumenih klikera, spajalica, cackalica moze da se kupi za tu novcanicu.Odgovor je bio - za poznatu novcanicu od 1US$ moze da se kupi, na primer, 10 komada necega dok za duplu vrednost nepoznate novcanice moze da se kupi samo 5.Izgleda kao decja igra?Koliko je decja vidimo sada - ono sto je bilo u poznatim nemackim markama se dupliralo u nepoznatim Evrima.Kada se kupuje stan, ova glupost kosta...bas duplo. A stanovi su isti, nista im se nije desilo u smislu unapredjenja.(Ogled je bio malo komplikovaniji i raznovrsniji ali je zakljucak isti).

[Musharaf]

jel istina da su naše banke već utulile sa stambenim kreditima i da su neke u ozbiljnom liquidity crunchu?

[Tabasko Pit]

nisu jos stopirale kredite, ali sve ukazuje na to da ce uskoro.Svim bankama su presusili izvori iz inostranstva bez izuzetka, kao direktna posledica onoga sto se desava na svetskom i evropskom finansijskom trzistu.

[kgmr]

jelasic danas izjavio da kod nas nema krize i da to sta se desava u svetu nema ama bas nikakve veze sa nama.

[Tabasko Pit]

to kako se Jelasic a i svi ostali u vladi odnose prema celoj ovoj situaciji posebna je prica.To je toliko neodgovorno da je to strasno.Kad nas lupi kriza po glavi tada ce verovatno opet neko drugi da bude kriv jer se nije preduzelo nista na vreme.Oseticemo krizu itekako. Vec je na vratima a mi i dalje luftiramo kucu .

[eoten]

nisu jos stopirale kredite, ali sve ukazuje na to da ce uskoro.Svim bankama su presusili izvori iz inostranstva bez izuzetka, kao direktna posledica onoga sto se desava na svetskom i evropskom finansijskom trzistu.

Kamate će porasti ali ako se krediti otplaćuju na vreme ne mogu biti uzrok problema sa likvidnošću. Osim ako pare date u dugoročne stambene kredite nisu uzete na značajno kraći rok. E sad, ako dođe do neke velike krize pa veliki broj ljudi ne bude mogao da vraća te kredite pa se pojavi veći broj nekretnina na tržištu kojima banke pokušavaju da naplate svoja potraživanja, pa cena padne i zbog toga i zbog manje ponude nepovoljnijih kredita ... Koliko je moguća ovo moguća varijanta ?

[Tabasko Pit]

neotplaceni krediti sigurno nece biti uzrok nelikvidnosti. mnogo je Srbija malo trziste da bi bilo kakav potres kod nas doveo do problema kojeg si opisao. Jednostavno bi banke iz drugih izvora poprilicno lako pokrile gubitke i sacekale kupce za nekretnine.Mnogo veci problem je globalna kriza. Zbog nedostatka dodatnih izvora postoji realna opasnost da banke na kratko vreme obustave izdavanje dugorocnih kredita(ne samo stambenih) pa da na taj nacin ugroze ukupnu likvidnost na trzistu sto bi u privredama kao sto je nasa moglo dovesti do totalnog kraha.

Edited October 5, 2008 by Tabasko Pit

[Mr.Smith]

Kamate će porasti ali ako se krediti otplaćuju na vreme ne mogu biti uzrok problema sa likvidnošću. Osim ako pare date u dugoročne stambene kredite nisu uzete na značajno kraći rok. E sad, ako dođe do neke velike krize pa veliki broj ljudi ne bude mogao da vraća te kredite pa se pojavi veći broj nekretnina na tržištu kojima banke pokušavaju da naplate svoja potraživanja, pa cena padne i zbog toga i zbog manje ponude nepovoljnijih kredita ... Koliko je moguća ovo moguća varijanta ?

postoji bitna razlika u kreditnoj sposobnosti prosechnog amerikanca i onih kod nas kojima su odobreni neki ozbiljniji krediti... tamo su se poslednjih godina dodeljivali krediti (pogotovo putem kreditnih kartica) sloju koji je prezhivljavao pomocu kupona za hranu...dakle, to nece biti razlog za pad cena nekretnina, jer u ovom trenutku ne postoji opasnost da ljudi koji su ovde uzimali kredite, te kredite ne budu mogli da otplacuju...drugo, postoji i razlika u nachinu na koji se vrshi kupoprodaja nekretnina kod nas i u SAD, u tome da kod nas josh uvek u velikoj meri postoji institucija kesh kupovine bez uceshca bilo kakve banke, znachi nema nikakvog kreditnog opterecenja...ali, postoji verovatnoca da ce kratkorocno cene bar stagnirati, ako ne i pasti, jer ako se ne dodeljuju stambeni krediti, opada broj potencijalnih kupaca, shto mozhe da motivishe prodavce da spuste cene...shto ce trajati sve dok se ne vrati nivo kreditiranja koji smo imali u prethodnom periodu (pa plus jedan mali period inercije koji postoji kod svakog trenda)

[hazard]

Meni se nekako cini da su cene nekretnina kod nas (mislim na BG) ogromne u poredjenju sa plateznom moci stanovnistva. Kako to da u nekim delovima Vracara kvadrat kosta 5000 evra, a u drugim (i na Zvezdari u nekim delovima recimo) kosta 2500? A prosecna plata u Beogradu je sta, 500-600 evra? A kamate na stambene kredite visoke?Par stvari me kopka:1) Cuo sam od mnogih da su cene u BG naduvane zbog priliva novca iz Crne Gore: pare od prodatih kuca na primorju su se delom prelile u Beograd - to su ili Crnogorci (a sto ce drugo Crnogorci no kupiti stan u Beograd :D) ili ljudi koji vec zive u Beogradu ali su imali neku kucu na moru. Da li je to tacno? U CG izgleda sada ta luda prodaja Rusima jenjava, pa bi to ako je navedeno tacno trebalo da utice na cene nekretnina i ovde.2) Kod nas izgleda postoji neko nepisano pravilo da ako imas para, treba da ih srucis u stan. Ovo vise baziram na anekdotama; kao npr. kada su intervjuisali ljude u Vrscu sta ce da rade s parama od Hemofarma - cesta je bila prica coveka koji je hteo da ulozi u biznis neki, ali ga je zena naterala da kupi cerci stan u Novom sadu (a i licno znam ljude koji su bas kes od prodaje Hemofarma pretocili u stan u BG); mnogi poznanici moji kada dodju do para cine slicno - kupuju nekretnine. Kada prodju sve velike privatizacije sa sve besplatnim akcijama, treba ocekivati da se ovakav trend uspori, zar ne?3) Mnogi oko mene govore kako je stan u izgradnji "najbolja investicija" - kupis kvadrat u izgradjni pa ga prodas posle za duplo, itd. Da li u Beogradu (i NSu) postoji kao fenomen ovaj "flip that house" princip? Pitanje je koliko je tako nesto rasprostranjeno, jer je pitanje koliko ima ljudi sa parama (i koliko para imaju). Ali ako se ovo desava, onda to skoro neminovno vodi kreiranju mehura i prevelikom kapacitetu tj. ponudi, sto dovodi do nizih cena.Postoji li kod nas mehur sto se tice nekretnina?4) Starenje stanovnistva. Prirodni prirastaj je vrlo nizak u Srbiji, a jos uvek vise ljudi izlazi iz zemlje nego sto ulazi. Zakljucak je da to dugorocno dovodi do smanjivanja cene nekretnina, jer se trziste smanjuje. To se rekao bih vec i desilo u nekim delovima Srbije: vec ne periferiji Beograda mozete da kupite kucerine za smesne cene (u poredjenju s gradskim opstinama). Sta se desi kada umru baba i deda (x2) i cale i keva i onda 3 stana ostanu na jednom nasledniku? Neko ce reci uvek ce biti potraznja za tipa BGom, ili centrom BGa - ali ako ja hocu da se preselim iz Mirijeva na Vracar ja moram prvo da prodam stan na Mirijevu i to delimicno utice na cenu koju mogu da ponudim za stan na Vracaru.

[yolo]

mislim da klasican mehur tipa da se preko vikenda prepolovi cena nekretnina zbog kraha berze u srbiji nije moguc zbog niza faktora koji su vrlo lokalni. pre svega ovde su na delu jednosmerne velike migracije stanovnistva ka velikim centrima, pre svega beogradu a delimicno i novom sadu koji dosta uspesno prati bg trend, tako da je potraznja i dalje velika. dalje cene izgradnje zbog korupcije i niza drugih elemenata su neralno visoke tako to onemogucava pad cena, narocito centralnih lokacija. dalje, upravo zato sto je za ogroman deo stanovnistva nekretnina jedina vrednost koju poseduje, nerealna cena se tako odrzava jer upravo ce taj sloj braniti svoj jedini izvor nekakvog kapitala - znam par slucajeva gde se zivi od 200e mesecno i istovremeno uporno trazi kupac za stan u centru bg po 3500E ili kod fontane za 2200e. sada, kada su u igru usli i veliki tajkuni, plus oprane CG pare, bojim se da nema nacina da se cena obori, sve dok su u igri ovoliki spekulativni faktori.

[MrX]

Slazem se da su cene ogromne, ali tako je kako je.1. Decko koji radi u agenciji u NS kaze da oni imaju Crnogorce jednom mesecno ili tako nesto, tesko da oni mogu uticati na visoke cene nekretnina. Znam da im je Beograd blizi i miliji, ali je i mnogo veci i prodaja 5000 nekretnina u PG ili na crnogorskom primorju tesko moze znacajno uticati na povecanje cena u gradu u kom zivi 4-5 puta vise stanovnika nego u celoj CG i to je vise urbana legenda i prica koja se stalno ponavlja (ovo je moje laicko misljenje).2. Tek nam slede najvece privatizacije tako da se ocekuje dalji rast privatizacijom EPS-a i NIS-a, u buducnosti ce verovatno stati rast cena zbog ovog faktora.3. Sigurno da je to isplatljiv posao, ali definitivno se ljudi bave i kupovinom i prodajom deviza pod uslovom da znaju kako ce se kurs kretati u sledecih 15 dana. Pitanje je samo koliko je taj krug ljudi sirok. Lepo zvuci, kupi kvadrat za 1500 pa ga prodaj za 2000 posle godinu dana, ali sta cemo ako "pouzdani investitor" ne uspe prodati vece stanove sto je i najteze jer se prodaja odvija u toku gradnje, ako se dva ortaka zavade, ako "pouzdani investitor" voli da se kocka, pa pobegne preko granice, ako voli brzu voznju pa se zakuca u banderu...4. Nekad su ljudi na selu svojim naslednicima pravili kucu pored svoje, a sad im kupuju stanove i garsonjere u velikim gradovima...Slazem se sa ovim sto je napisao gazza, nema sanse da cene idu dole jer najveci igraci nemaju interes za to. Sa eventualnim investicijama u manje centre (ulaskom Fiata u KG je verovatno drasticno smanjen broj kupaca stanova u BG iz tog grada) i njihovim ozivljavanjem (ovo me podseca na fudbal :P ) i sa popravljanjem putne infrastrukture kad nece biti toliko bitno gde zivis ce doci do stabilizacije cena nekretnina, ali do tada ce proci nekoliko desetina bajrama...

[hazard]

Cene su pale vec za 10% u Beogradu, a ocekuje se pad za 20%, pise Blic.http://www.blic.rs/ekonomija.php?id=62245

- Vlasnici nekretnina masovno zovu i sami traže da spustimo cenu kvadrata i za 10 odsto. Uglavnom se prodaju stanovi slabijeg kvaliteta i manje kvadrature. Vlasnici većih nekretnina ostaju čvrsto pri starim cenama. Ipak, očekujem da će za koji mesec cene pasti i za 20 odsto - kaže Kaća Lazarević, suvlasnik agencije za nekretnine ?Alka?.

Ocekivano...mada, daleko je to od bilo kakvog kraha cena...

[hazard]

dalje, upravo zato sto je za ogroman deo stanovnistva nekretnina jedina vrednost koju poseduje, nerealna cena se tako odrzava jer upravo ce taj sloj braniti svoj jedini izvor nekakvog kapitala - znam par slucajeva gde se zivi od 200e mesecno i istovremeno uporno trazi kupac za stan u centru bg po 3500E ili kod fontane za 2200e.

O tome je pisao Sasa Radulovic na svom blogu, ali iz druge perspektive - on tvrdi da je porez na imovinu (tj. na nekretnine u posedu) suvise mali i da ne stimulise promet nekretnina, jer omogucava da i sa malim prihodima zivis u velikom stanu na atraktivnoj lokaciji, npr., dok u zemljama gde se taj porez obracunava na osnovu procenjene vrednosti stana ili kuce to nije moguce. Sad, mozda je to ispravan zakljucak, ali ja filozofski ne volim porez na imovinu na osnovu procenjene vrednosti kao koncept, jer smatram da je monetarna vrednost bilo koje tvoje imovine za tebe nula dok je ne prodas (pod uslovom da ta imovina naravno ne generise prihod, npr. izdavanje nekretnine).

[yolo]

od izvora iz jedne od vidjenijih BG agencijapromet u prosloj nedelji prakticno bio nepostojeci sem u slucaju da su prodavci davali po (za trenutne standarde) jako niskim cenama. procena je da su u ovom trenutku transakcije realno moguce samo po cenama od pre godinu dana. dobio primer 2 stana koji su prodati - NBG, fontana oboreno sa 2200 na 1750 i gundulicev venac koji je sa 2400E otisao na 1700E.veliki igraci pokusavaju da spinuju kao sto je slucaj sa retardom iz king sturge koji tvrdi u politikinom dodatku da cene miruju. miruju my ass. ovaj moj kaze da je agencijama u interesu da cene padnu i da se uspostavi promet, jer im je bolje da uzimaju nize provizije na vise transakcije nego veliku proviziju na mnogo manjoj prodaji. kaze da pokusavaju da urazume klijente da formiraju realne cene.ko ima cash i ne zuri sa kupovinom, ceka.sto se mene tice, good news.

[morgana]

bio je jutros na tv b92 dobar prilog o cijenama nekretnina. gosca je agent neke od beogradskih r.e. agencija, kaze da je promet jako pao ali se uspostavlja pri 20-30% nizim cijenama. prodavci su poceli samoinicijativno da koriguju cijene, kupci oklijevaju i cekaju daljnji padnovi beograd je, po njoj, najaktivniji u kupoprodaji, s tim da se bas za taj dio grada ocekuje znacajnija promjena cijene kvadrata u buducnosticijene salonskih stanova su, zbog male ponude a postojece plateznosposobne traznje, stabilne i posljednje ce podleci korekciji