Dobra plata, dobro mesto, jeftin real estate

[Moracikus]

Novi uniti, 600-700k u Melbourne Northern suburbs trenutno prolaze kao sladoled na plazi. Vjerovatno je slicno i u drugim krajevima.

 

Trenutno recimo u Glenroy, sa 250k kesha, mozes da odradis veoma unosnu i sigurnu investicionu kombinaciju.

1. Nadjes staru kucu na bloku od 600m2 za 750k (ima ih bas puno u tom kraju)

2. Das 150k za depozit+ 50k za stamp duty i  za projekat 3 unit development. (renoviranje stare kuce na 250kvadrata zemlje + 2 nova unita pozadi)

3. Podignes kredit od 600k za staru kucu + 600k za izgradju koje podizes kako se uniti privode kraju.

4. Banka ti daje 18 mjeseci interest only kredit dje ukupno platis postepeno u narednih 18 mjeseci oko 40k kamate.

5. 600k ti je dovoljno da napravis: 2 x nova unita po 120m2 i da renoviras postojecu kucu da se u njoj moze zivjeti ili izdavati.

6. Kad zavrsis renoviranje kuce i izgradnju 2 unita dug od 1.2m dijelis na 3 duga od 400k po unitu/kuci

7. Prodajes nove unite po 600k tj ukupno za 1.2m, vratis banki 800k i ostaje ti profit od 400k. Platis 100k drzavi poreza na profit

8. Ostaje ti stara kuca ali renovirana na placu od 250m2 sa dugom od 400k ali i 300k kesha nakon placenog poreza.

9. Izdajes staru kucu u narednih 10godina za $400 nedjeljno.

10. Nakon 10 godina rusis staru kucu i pravis 2 nova unita na placu od 250kvadrata.

 

Dakle ukupno ti treba 250k svojih para i stalni prihodi da ti banka odobri 600+600k kredita.

 

Glenroy je na pola sata do centra i 10min od milionskih predgradja.

 

Potpuno realna kombinacija koja je izvodljiva za 18 mjeseci.

 

Edited January 24, 2021 by Moracikus

[iDemo]

16 minutes ago, Moracikus said:

Potpuno realna kombinacija koja je izvodljiva za 18 mjeseci.

Ako nisi svojerucno izveo onda mozes meni da se javis za tips - radni naslov "kako to stvarno izgleda u zivotu i u prikljucenijama"...

[Moracikus]

Radim neku drugu kombinaciju u boljem kraju koja nije bas ovoliko efikasna.

Ovu mi otkrio jedan moj klijent-developer i sam mu nisam vjerovao na prvu ruku.

Nakon sto sam usao malo dublje u probleatiku i istrazio trziste nekretnina i cijene izgradnje shvatio sam da je ocvjek 100% spot on

[peralozac]

7 hours ago, Moracikus said:

Novi uniti, 600-700k u Melbourne Northern suburbs trenutno prolaze kao sladoled na plazi. Vjerovatno je slicno i u drugim krajevima.

 

Trenutno recimo u Glenroy, sa 250k kesha, mozes da odradis veoma unosnu i sigurnu investicionu kombinaciju.

1. Nadjes staru kucu na bloku od 600m2 za 750k (ima ih bas puno u tom kraju)

2. Das 150k za depozit+ 50k za stamp duty i  za projekat 3 unit development. (renoviranje stare kuce na 250kvadrata zemlje + 2 nova unita pozadi)

3. Podignes kredit od 600k za staru kucu + 600k za izgradju koje podizes kako se uniti privode kraju.

4. Banka ti daje 18 mjeseci interest only kredit dje ukupno platis postepeno u narednih 18 mjeseci oko 40k kamate.

5. 600k ti je dovoljno da napravis: 2 x nova unita po 120m2 i da renoviras postojecu kucu da se u njoj moze zivjeti ili izdavati.

6. Kad zavrsis renoviranje kuce i izgradnju 2 unita dug od 1.2m dijelis na 3 duga od 400k po unitu/kuci

7. Prodajes nove unite po 600k tj ukupno za 1.2m, vratis banki 800k i ostaje ti profit od 400k. Platis 100k drzavi poreza na profit

8. Ostaje ti stara kuca ali renovirana na placu od 250m2 sa dugom od 400k ali i 300k kesha nakon placenog poreza.

9. Izdajes staru kucu u narednih 10godina za $400 nedjeljno.

10. Nakon 10 godina rusis staru kucu i pravis 2 nova unita na placu od 250kvadrata.

 

Dakle ukupno ti treba 250k svojih para i stalni prihodi da ti banka odobri 600+600k kredita.

 

Glenroy je na pola sata do centra i 10min od milionskih predgradja.

 

Potpuno realna kombinacija koja je izvodljiva za 18 mjeseci.

 

 

Hehe, junit u bekjardu, čuvena priča za oko Aussie roštilja. Shrimp cvrči on the barbie, sunce i ladno pivo udaraju u glavu, a dolari se sami množe. Kao u svakoj investitorskoj bajci, bi početni kapital i bi dobro.

Edited January 24, 2021 by peralozac

[magi]

Ja ako ne uhvatim nešto ovde u kraju za primary place of residence gledaću Clayton ili Monash za investiciju. Tamo će se graditi ova nova pruga što će da ide orbitalno na 20ak km od CBD. Pripremni radovi za prvu fazu Cheltenham-Box Hill već odobreni, oko 2 milijarde.

Sent from my SM-G950F using Tapatalk

[Moracikus]

9 hours ago, peralozac said:

 

Hehe, junit u bekjardu, čuvena priča za oko Aussie roštilja. Shrimp cvrči on the barbie, sunce i ladno pivo udaraju u glavu, a dolari se sami množe. Kao u svakoj investitorskoj bajci, bi početni kapital i bi dobro.

Ima onaj vic:

Aussie dream is BBQ in backyard

Wogs dream is units in backyard

[Moracikus]

10 hours ago, magi said:

Ja ako ne uhvatim nešto ovde u kraju za primary place of residence gledaću Clayton ili Monash za investiciju. Tamo će se graditi ova nova pruga što će da ide orbitalno na 20ak km od CBD. Pripremni radovi za prvu fazu Cheltenham-Box Hill već odobreni, oko 2 milijarde.

Sent from my SM-G950F using Tapatalk
 

Sve zavisi koliko imas kesa ali generalno treba gledati kuce u vec postojecim predgradjima koja tako funcionisu najmanje 30god.

Basic Aussie rule: kupi najgoru kucu u ulici pa ako treba i sa 5% depozita.

Uz to, izbjegavati problematicne krajeve sa public housing..

 

Za investicije, ona kombinacija sa Glenroyem je iz 1 u 1.

Vjerovatno i u vasem dijelu grada postoji neki drugi "Glenroy"  gdje je ogromna ponuda raspalih kuca na finom parcetu zemlje.

 

[red star forever]

Zanimljivo mi je ovo za Glenroy, dodje mi to komšiluk.

Zanima me sljedeće ako te ne smara:

- kakvi su to uniti na 120m2 zemlje? Nešto se ne sjećam da sam to gledao, to mi se čini baš malo.  Možda dvospratni?

Pretpostavljam da mogu sa opštinom  da utvrdim da li bi tako nešto bilo dozvoljeno?

 

- koliko su realni ti troškovi gradnje? Ako je on "builder"  on to može vjerovatno dosta jeftinije da napravi nego ja. Ja bih morao preko firme da idem pa ne znam da li to mijenja racunicu.

 

Hvala!

 

 

 

[Moracikus]

To je 120 kvadrata bruto povrsine objekta. Dva sprata naravno.

 

Donji sprat 80 kvadrata, gornji 40 i moze ispasti 2 sobni unit + study room.

Ovo je bas zbijeno ali tako se radi u Glenroyu

 

U principu zemlja se podjeli tako da imas 4 nove parcele.

Svaka jedinica posebno i shared driveway.

 

Gledas da podjelis 600 kvadrata na sljedeci nacin:

Postojeca kuca 250

Novi unit po 140

driveway 70

 

Cijena izgradnje rapidno raste ali se jos uvijek moze  naci 1500 po kvadratu.

Ukupno imas 240m2 novog + 120kvadrata jeftine renovacije znaci oko 360 ukupno sto dodje oko 550k i jos 50k ti treba za uredjenje terena.

 

Glenroy je dobar jer ima gomila raspalih kuca i dio su Moreland koja odobrava budzenje kvadrature vise od susjednih opstina.

 

[magi]

Meni je s tom kombinacijom najveći rizik opština i da li bi komšije svojim primedbama razvlačile ili zaustavile ceo proces.

Sent from my SM-G950F using Tapatalk

[red star forever]

Hvala na objašnjenju!

[Moracikus]

 

[Moracikus]

[jms_uk]

Braai

[Moracikus]