Nekretnine

[Alphons]

ma znam, nego je ponuda bas slaba poslednjih meseci, bar ono sto mene zanima. al da su cene pale i da ce da padaju, nema zbora.

sto su za nas, potencijalne kupce sjajne vesti.narocito za one koji ne nameravaju pre aprila 2010 da ulaze u pricu.interesuje me, da li se zna koliko ce dugo vaziti onaj "popust" za prve vlasnike stanova ?

[savindan]

2 stana u Koce Kapetana odose po 2k, 55 i 75 kvadrata, back to reality...

Можеш ти то боље.Што се Белвила тиче, не брините се, увели су наградну игру (награда изненађенце) за најудаљенијег купца...

[hazard]

Po nekim realnim merilima gde je cena stana/kuce u nivou 3 godisnja primanja, dolazimo do toga da bi kvadrat u Beogradu prosecno trebalo da kosta oko 800 evra. Ako uzmemo faktor 4 umesto 3, dolazimo do oko 1000 evra. Ako Bellvile uzmemo kao prosecnu ponudu, vidimo da cene treba da padnu 50% da bi bile realne.

[onamonamo]

Po nekim realnim merilima gde je cena stana/kuce u nivou 3 godisnja primanja, dolazimo do toga da bi kvadrat u Beogradu prosecno trebalo da kosta oko 800 evra. Ako uzmemo faktor 4 umesto 3, dolazimo do oko 1000 evra. Ako Bellvile uzmemo kao prosecnu ponudu, vidimo da cene treba da padnu 50% da bi bile realne.

cena od 800 eur je realna i ako se gleda proizvodna cena uvecana za pristojni profit.

[bags]

Po nekim realnim merilima gde je cena stana/kuce u nivou 3 godisnja primanja, dolazimo do toga da bi kvadrat u Beogradu prosecno trebalo da kosta oko 800 evra.

Mozes li ovo pojasniti?

[hazard]

Mozes li ovo pojasniti?

Ovako. U nekim normalnim vremenima u Americi je prosecni dom kostao koliko i 3 prosecne godisnje plate 1 domacinstva. U proteklih 10 godina taj odnos je postao 10:1 i na kraju se desio krah. Generalno se taj odnos 3:1 uzima kao neki "normalni" ili odrzivi. Dakle, govorimo o situaciji gde neka vecina ljudi ima mogucnost da sebi priusti stan ili kucu.Ako uzmemo da je prosecna plata u Beogradu 500 evra, onda je prosecno primanje domacinstva (bracni par) 1000 evra mesecno, ili 12000 evra godisnje. Puta 3 to iznosi 36000 evra. Toliko bi trebalo da kosta prosecni stan u Beogradu, i da trziste to moze da izdrzi. Ako uzmemo da je neki prosecni stan 60 kvadrata, to je 600 evra po kvadratu. Ako uzmemo da je prosecni stan 50 kvadrata, to je 720 evra po kvadratu.Ako, pak, uzmemo da je odnos 3:1 nerealan za Beograd koji je skup zbog velike potraznje, i uzmemo odnos 4:1, dolazimo do cene od 48000 evra za prosecni stan. Opet, ako za prosecni stan uzmemo 60 kvadrata, to je 800 evra po kvadratu, ako uzmemo 50, to je 960 eura po kvadratu. Ova cena omogucuje (u proseku) i zaradu pri novogradnji, ako uzmemo u obzir izjave mnogih "preduzimaca" da oni nece ni da zabadaju asov u zemlju ako nemaju profit od bar 100%. I 5% je dobar profit, a 20% fenomenalan.Takodje, ako uzmemo da je u razvijenim zemljama generalno dozvoljeno opterecenje do trecine plate za otplatu kredita (u Srbiji je dozvoljeno opterecenje 50%, zbog velikih cena, sto nije bas preporucivo), cifra od 36000 ili 48000 je neka koja moze u razumnom roku da se otplati.Ako je ucesce 20%, to je 7200 ili 9600 evra, sto je neka cifra koje domacinstvo koje zaradjuje 1000 moze da ustedi u periodu od recimo 5-6 godina (ucesce moze biti i nize, recimo 10%). Ako se dozvoli da mesecna rata bude do trecine prihoda domacinstva, ili u proseku 350 evra mesecno (nek bude i 35% prihoda), + kamata, to je neka cifra koja moze "normalno" da se otplati kreditom na 10, 15 ili 20 godina - neka bude opterecen i samo jedan clan domacinstva (znaci 175 eur/mesecno), onda moze da bude kredit na 25 godina (sve preko toga je previse).S druge strane Belville (po mom misljenju prosecna ponuda) kada se uracuna PDV kosta preko 2000 eura po kvadratu. Znaci preskup je za 50%, bar.

[savindan]

cena od 800 eur je realna i ako se gleda proizvodna cena uvecana za pristojni profit.

350-400 евра за изградњу квадрата, 100-200 за општинске власти (дозволе и друге врсте мита), остатак за инвеститора. Рекао бих више него пристојан профит.

[savindan]

Ako, pak, uzmemo da je odnos 3:1 nerealan za Beograd koji je skup zbog velike potraznje

Које потражње, у марту и априлу је све заједно продато 30 станова (то је у паду од јануара). У Београду за јогуртом постоји велика потражња, за становима је у она у домену аберације...

[hazard]

To je trenutno stanje (kriza itd., banke ne daju kredite, i tako). Govorio sam uopsteno (veliki priliv ljudi u Beograd, gusta naseljenost, infrastrukturna neadekvatnost predgradja, itd.). Sada je stanje lose, mada kada bi cene pale za 50%, sigurno bi bilo vise prometa.

[yolo]

barem 50% vise prometa! pa da se proda svih 45 stanova za 2 meseca, mashala!

[SleeperSleep]

350-400 евра за изградњу квадрата, 100-200 за општинске власти (дозволе и друге врсте мита), остатак за инвеститора. Рекао бих више него пристојан профит.

jeste, a gradice se u vazduhu.dakle, trenutno je neki osrednji nivo izgradnje 400 evra po kvadratu. kazem osrednji nivo. za bolje treba vise para. opstinske vlasti se nikako ne mogu podmiriti za 100-200 evra. kako cuh, u centralnim bg zonama se ta cifra penje i preko 500 evra za kvadrat. zatim treba kupiti plac na kojem ce se zidati sto na cenu stana dodaje minimum 200 evra. margina profita ispod 20% na tako veliko ulaganje nije prihvatljiva ni za jednog investitora. dolazimo do cifre od najmanje 1200 evra za kvadrat novogradnje.jedino sto moze da promeni ovu formulu je da se kao investitor pojavi drzava koja poklanja zemlju i odrice se profita a zarad poboljsanja stambenog fonda. Edited July 15, 2009 by ikar

[onamonamo]

To je trenutno stanje (kriza itd., banke ne daju kredite, i tako). Govorio sam uopsteno (veliki priliv ljudi u Beograd, gusta naseljenost, infrastrukturna neadekvatnost predgradja, itd.). Sada je stanje lose, mada kada bi cene pale za 50%, sigurno bi bilo vise prometa.

ma i to oko velike potraznje-potrebe za stanovima u BG, nedostatka stanova i sl je propagandni spin. zadnjih godina su stanove kupovali ( i dizali cene ) uglavnom oni kojima oni nisu bili neophodni, vec radi spekulacije, kao investicija za rentu i to, a mislim da su u manjini oni kojima je bio potreban, a mogli su da priuste.na kraju krajeva nije ni previse bitno kolike su potrebe, vec koliko ima ljudi koji su u mogucnosti da tu potrebu podmire.

[onamonamo]

jeste, a gradice se u vazduhu.dakle, trenutno je neki osrednji nivo izgradnje 400 evra po kvadratu. kazem osrednji nivo. za bolje treba vise para. opstinske vlasti se nikako ne mogu podmiriti za 100-200 evra. kako cuh, u centralnim bg zonama se ta cifra penje i preko 500 evra za kvadrat. zatim treba kupiti plac na kojem ce se zidati sto na cenu stana dodaje minimum 200 evra. margina profita ispod 20% na tako veliko ulaganje nije prihvatljiva ni za jednog investitora. dolazimo do cifre od najmanje 1200 evra za kvadrat novogradnje.jedino sto moze da promeni ovu formulu je da se kao investitor pojavi drzava koja poklanja zemlju i odrice se profita a zarad poboljsanja stambenog fonda.

drzava naplacuje i komunalne takse, tu vec moze da se napravi fina usteda, drzava ce ionako kasnije kroz eksploataciju uzimati pare za komunalije.u onih 1200/m2 si ukljucio dosta promenljivih, moja pretpostavljena cena od 800 podrazumeva da se svi u lancu malo uzdrze od alavosti, investitor i drzava narocito.

[misko maric]

350-400 евра за изградњу квадрата, 100-200 за општинске власти (дозволе и друге врсте мита), остатак за инвеститора. Рекао бих више него пристојан профит.

a onda je mrmot zavio cokoladu.

[bags]

Hehe. Hvala na detaljnom objasnjenju. U principu formula potpuno vazi i u Becu. ;)